文/潘建伦 2017年8月15日
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近日，司法部印发了《关于公证执业“五不准”的通知》，进一步规范公证执业行为，其中就包括不准办理非金融机构融资合同公证。老潘我认为，该通知的目的是对全国公证诸多公证机构的清理整顿和公证行为的进一步规范，而推动或促成司法部发文禁止公证机关为非金融机构办理融资合同公证的主要原因应该是不久前发生的北京多位老人“以房养老”房被骗事件，具体的操作手法就是：骗子向有房产的老人推荐“以房养老”的项目，条件是只要他们把手里的房子抵押借款3个月，就能获得每月10%到15%的高息，到期还能全额返还本金。而在支付了3个月的利息后，骗子和“银主”以老人不还钱为由要求老人根据当初签的合同强制处置房产。而这份合同根本不是“以房养老”的项目合同，而是一份包含公证书的借款合同。然后“银主”拿着这份合同和公证书，以老人没还款为理由向法院申请强制执行，再通过委托将老人的房子以超低价转手。很明显，整个骗局中，主动也好，或者被动也罢，公证在其中起到了很关键的作用，继而也就成为了这些受骗老人们重点声讨的对象。受骗老人认为，公证处根本没有做到告知的义务，在其被[中间人]和[高利贷]带去做公证的时候，只是按照被要求的进行签字，当高利贷假扮的[中间人]利用老年人信息严重不对称的劣势忽悠她们办理这些“致命”公证时，公证员应该有所察觉和干预，受骗老人认为公证处是为了“效率”和赚取不菲“公证费”（合同金额的千分之三）而敷衍了事，并没有被告知相关任何风险。而对此，公证处认为只要有公证处的工作人员在场就可以做公证，谁有付款单据都可以领取公证书。而且已经签过字进行过公证，就说明公证的真实性没有问题，并不能因此撤回。听听公证处的这套说辞，似乎也是很有道理，但咱们做典当的同仁是懂的，这里面确实有着漏洞，基于将房屋抵押给个人并附加全流程委托公证的操作模式很容易被不正规的民间借贷机构和个人所利用，联想到这几年国内金融市场的竞争乱象和无序，司法部的这个《关于公证执业“五不准”的通知》显然是对民间借贷市场在公证这个环节的一次及时规范，继而对典当行业的发展应该还是有利的，因为在整个民间借贷市场，典当在业务操作上的专业性和合规性方面相对来说还是要透明和规范很多，譬如典当行对于房地产抵押融资业务都严格执行抵押登记的做法能让借贷双方都放心，或者至少从过往三十年来，典当在这一块还没出现过违法违规的案例，所以，老潘我看好司法部发文禁止公证机关为非金融机构办理融资合同公证对规范民间借贷市场的积极作用。
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那么，我们或许要稍微了解一下关于“以房养老”到底是个什么东东？其实这种做法源于一些经济发达国家，最早是在欧洲的荷兰出现，在金融比较发达的西方国家里，这种金融模式不仅不是骗局，而且确实方便了很多有房但却没有多少收入的老年人提高老年生活质量，其实质可以理解为“倒按揭”，就是针对那些拥有房屋完全产权的60岁以上的老年人，将其合法所有房产抵押给金融保险机构，然后按月领取一定数额的养老金，以保障正常生活的费用。而在这期间，老人仍然可以居住在此，对房屋仍然拥有占有权、使用权、处置权等权利直至身故；在老人身故之后，金融机构获得抵押房产处置权，实现价值上的变现。显然，这种模式在中国还是“新鲜事”，因为在中国传统文化里，老人的房子将来是要留给子女继承的，前提是，子女亦有赡养老人的责任和义务，这在国内无论是基于人情，还是做人道理，或者是应该遵循的法律法规都是很好理解的，可随着经济的不断发展，人们的观念也在发生改变，完全寄托于子女的养老也存在很多的不确定性，于是“以房养老”这种金融模式被很多具有独立意识的老人所重视，而放到北京这起老人“以房养老”被骗事件来看，这些老人之所以被骗，主要还是因为他们根本不懂相关的对应的法律法规，或者说得直白一点，不知道这里面的“游戏规则”，只是单纯地看到这是一个有利可图的“投资机会”，用自己的房子不仅可以获得真金白银的收益，又还可以为子女减轻负担，也就是不用靠谁就能用自己的房子养老，所以才被诈骗犯、高利贷和虚假的中间人利用各种包括这些个公证机构有意无意的漏洞所骗。要知道，真正的以房养老是将房子抵押给保险公司，而且抵押之后，是按月领取养老金，并不是每月多少的利息，只有老人身故之后，保险公司才有房产的处置权。从这个意义上来看，这些被骗的老人所投资参与的项目根本不是什么以房养老项目，只是从一开始就奔着要把老人们的房产骗到手的骗局而已，至于这些公证机构，真不能简单的说是无辜的。
当然，要说典当完全不受影响也不可能，从文件中我们可以看出，司法部这个通知文件称，在有关管理办法出台之前，公证机构不得办理自然人、法人、其他组织之间及其相互之间(经人民银行、银监会、证监会、保监会，商务主管部门、地方人民政府金融管理部门批准设立的从事资金融通业务的机构及其分支机构除外)的融资合同公证及赋予强制执行效力公证。此外，《通知》中的“五不准”还包括：不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证，不准办理涉及不动产处分的全项委托公证，不准办理具有担保性质的委托公证和不准未经实质审查出具公证书。而更具体的来看，公证机构、公证员应严格审查公证申请人的身份，告知冒充他人、伪造证件、骗取公证书的法律责任后果，未经证件视读、单独谈话、交叉印证、身份证识别仪核验等程序，不得办理公证。申请人使用临时身份证，公证员未到公安部门核实的，不得受理公证申请。对涉及敏感、重大权益事项的公证申请，应当由有经验的公证人员认真审核，这些当然是公证的基本原则，老潘觉得，而值得我们典当同仁注意的是，文件中提到，在办理涉及不动产处分的委托公证时，公证机构、公证员应当告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容，显然，这些个内容倒是值得我们去重点解读和理解的。
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附《关于公证执业“五不准”的通知》的具体措施内容：
一是不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证。公证机构、公证员应严格审查公证申请人的身份，告知冒充他人、伪造证件、骗取公证书的法律责任后果，未经证件视读、单独谈话、交叉印证、身份证识别仪核验等程序，不得办理公证。申请人使用临时身份证，公证员未到公安部门核实的，不得受理公证申请。对涉及敏感、重大权益事项的公证申请，应当由有经验的公证人员认真审核。
二是不准办理非金融机构融资合同公证。在有关管理办法出台之前，公证机构不得办理自然人、法人、其他组织之间及其相互之间（经人民银行、银监会、证监会、保监会，商务主管部门、地方人民政府金融管理部门批准设立的从事资金融通业务的机构及其分支机构除外）的融资合同公证及赋予强制执行效力公证。
三是不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照“重大事项一次一委托”的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。
四是不准办理具有担保性质的委托公证。公证机构、公证员在办理涉及不动产处分的委托公证时，应当严格审查申请人的真实意思表示，审查其与受托人是否具有亲属关系，不得办理名为委托实为担保，或者可能存在担保性质的委托公证。
五是不准未经实质审查出具公证书。公证机构、公证员应当尽到更高标准的审查注意义务，不得片面依赖书面证据材料而忽视沟通交流，不得只重程序合规而轻实体内容审查。对涉及敏感、重大权益事项的公证事项，除通过交叉询问、分别谈话等形式进行审查外，还要综合使用仪器识别、联网查询等方式进行审查核实，全过程记录存档，必要时应当全程录音录像。公证员对“合理怀疑”的公证申请，应当及时提请公证机构进行会商研究，进一步核实有关情况，所需时间不计入法定办理期限。要严格审查申请人的真实目的和公证书的用途，不得以签名（印鉴）属实公证替代委托公证，以原件与复印件相符公证规避对实质内容的审查。
为确保将规范公证执业的要求落到实处，《通知》强调，各省（区、市）司法厅（局）要立即将本通知精神传达到每一个公证机构、公证员，切实履行监管职责，加大对本通知贯彻落实情况的督导检查力度，发现问题及时予以纠正。对公证机构、公证员违规公证，有令不行、有禁不止的，要严肃查处，绝不姑息。同时，要加快推进公证工作改革，大力拓展金融、知识产权、司法辅助等新型领域公证业务，深入开展公证便民利民活动，在确保公证质量的前提下精简公证办理手续，推进公证信息化建设，依法规范公证收费，提高公证服务质量，完善公证便民利民措施，为促进经济社会发展、维护人民群众权益提供优质高效的公证法律服务。
